Despejo de imóvel comercial

O despejo de um imóvel envolve uma ação judicial de despejo que consiste em uma ação responsável por entregar novamente ao locador a posse do imóvel em questão. Esse despejo pode ocorrer por vários motivos que vão desde o simples término do prazo de locação até a inadimplência do locatário e é regulamentado pela lei nº 8.245/1991, em seu art. 59 e seguintes, como será melhor detalhado abaixo.


O art. 59 da referida lei, em seu inciso VIII, afirma que após o prazo do término do contrato de aluguel de imóvel não comercial, o(a) juiz(a) concederá a liminar de desocupação do imóvel, desde que a ação de despejo tenha sido proposta em até 30 dias após a comunicação ao locatário sobre a retomada do imóvel, mediante o pagamento de uma caução correspondente ao valor de três aluguéis.


Dentre os motivos para a propositura de uma ação de despejo tem-se a falta de pagamento do aluguel, ou seja, a inadimplência do locatário, talvez seja esse o motivo mais comum. Nesses casos, é possível pleitear na ação, além do despejo, a cobrança pelos aluguéis atrasados que deverão ser pagos pelo locatário ou seu fiador, caso exista.


Em caso de esse pedido ser fundamentado na cobrança por conta da inadimplência do locatário e esse seja o único motivo pelo qual pleiteia-se o despejo, é possível reverter essa situação e evitar o despejo do imóvel alugado desde que haja o pagamento das parcelas vencidas atualizadas monetariamente.


É preciso atentar-se ao fato de que esse pagamento precisa ocorrer no prazo máximo de 15 dias contados a partir da citação do inadimplente.


Se, pelo contrário, o despejo não puder ser evitado, seja pelo não pagamento do valor devido, seja pelo término do contrato e recusa do locatário de desocupar o local, o juiz provavelmente julgará procedente o pedido pelo despejo e determinará que a desocupação ocorra voluntariamente dentro do prazo estipulado, o qual pode variar de acordo com cada caso.


Por exemplo, no geral, tem-se o prazo de 30 dias para desocupação voluntária do imóvel, entretanto, os §§ 1º, 2º e 3º do art. 65 informam prazos diferentes em alguns casos, como nos quais entre a sentença em primeira instância e a citação já tenham transcorridos 4 meses, onde o prazo para desocupação será de apenas 15 dias.


Além do mais, se findar o prazo para a desocupação voluntária sem que essa ocorra, é determinado que haja o despejo, inclusive, com uso da força do Estado, se necessário.
Uma observação que deve ser feita diz respeito à renovação dos contratos de aluguel de imóveis comerciais. A legislação já citada traz, em seu art. 51, as hipóteses em que o locatário tem direito à renovação do contrato por um prazo igual ao já estipulado.


Para que isso ocorra é necessário que ele preencha todos os requisitos descritos neste artigo, são eles:


• contrato tenha sido celebrado de forma escrita e com prazo determinado;
• prazo mínimo desse contrato ou a soma dos prazos ininterruptos seja de 5 anos;
• locatário esteja exercendo a sua atividade comercial no mesmo ramo há no mínimo três anos ininterruptos.


Sendo assim, mesmo com a negativa do locador, o locatário pode sim pleitear a renovação do seu contrato de aluguel.


Diante da exposição feita, foi possível compreender um pouco mais acerca da legislação responsável por regular o despejo de imóvel comercial, tema de fundamental importância tanto para locadores, quanto para os empresários locatários.


Artigo elabora por Larissa Miguel dos Santos – OAB/SP 450646.

Cuidados que você deve ter ao arrematar um imóvel em leilão

Você provavelmente já viu algum anúncio de um leilão de imóveis ou já escutou alguém falar sobre isso. A aquisição de imóveis em leilões é algo bastante comum e atrativo, entretanto, é preciso ter alguns cuidados ao arrematar um imóvel em um leilão.
Evidencia-se que um imóvel pode ir à leilão por inúmeros motivos, como exemplo, tem-se o leilão judicial de um imóvel que esteja com uma certa quantia de prestações do seu financiamento atrasadas e o leilão de um imóvel penhorado por conta de uma decisão judicial.


É possível existir ainda o leilão extrajudicial, que ocorre quando o próprio proprietário resolve leiloar o seu imóvel por vontade própria.


Embora sejam situações distintas, em ambos os casos, normalmente, o preço pelo qual se pagará pelo imóvel é abaixo do preço de mercado. Isso faz com que esses leilões sejam vistos como uma oportunidade de adquirir tal bem por um preço menor, o que os tornam absolutamente atrativos.


Acontece que, nem sempre, ao arrematar um imóvel em leilão você estará fazendo um bom negócio, por isso é fundamental estar atento aos cuidados que se deve ter ao arrematá-lo.


Um desses cuidados é estar atento ao edital do leilão judicial, no qual constam todas as informações referentes ao imóvel. Nele é possível identificar a sua localização, o tamanho, se ele está ou não ocupado, se possui dívidas de IPTU ou de condomínio, quais dívidas a venda daquele imóvel irá cobrir, o número do processo que determinou o leilão, etc.


A partir da análise minuciosa desse edital é possível ter informações que vão influenciar na decisão de arrematar ou não o imóvel.


Ademais, é preciso estar atento também ao seu direito. Por exemplo, não há um consenso quanto ao pagamento das dívidas de IPTU (se houverem) pelo arrematante. Ou seja, existem decisões de tribunais que afirmam que é dever do arrematante quitar essas dívidas, mesmo que sejam anteriores à arrematação e existem decisões que afirmam que o pagamento do IPTU somente deve ser realizado pelo arrematante após o recebimento da carta de arrematação.


Portanto, dependendo da situação em que o imóvel encontra-se, você pode ser responsável por quitar a sua dívida tributária referente ao IPTU, logo, terá um gasto financeiro maior. Por isso é necessário estar atento ao que informa o edital.
Ademais, o arrematante é o responsável por arcar com as despesas referentes ao registro em cartório desse imóvel em seu nome e aos impostos necessários para esse registro.


Outro risco diz respeito à arrematação de um imóvel que se encontra ocupado. Isso porque as pessoas que estão ocupando-o podem se negar a desocupá-lo. Esse cenário, além de causar um desgaste emocional em quem adquiriu o imóvel, vai causar também um prejuízo financeiro, já que será necessário contratar um advogado para que ele ingresse com uma ação de despejo.


É preciso evidenciar, também, que se houverem taxas de condomínio com pagamento atrasado, o comprador é quem deve proceder com a quitação dessa dívida, independentemente de qual seja o seu valor.


Além disso, caso o leilão seja extrajudicial, é necessário ter mais cautela ainda, já que não haverá o auxílio do edital para se ter acesso às informações sobre o imóvel.
Dessa forma, de acordo com a explicação feita, pôde-se observar alguns dos riscos capazes de tornar o processo de arrematação de um imóvel muito custoso financeiramente e emocionalmente ao comprador.


Sendo assim, é de extrema importância que seja realizada uma investigação sobre imóvel, a fim de pontuar todos os aspectos positivos e negativos de arrematá-lo.


Dessa maneira, é fundamental contar com uma assessoria jurídica especializada com o intuito de auxiliar nessa investigação e informar quais são os seus direitos e seus deveres enquanto arrematante. É preciso evidenciar, também, que se houverem taxas de condomínio com pagamento atrasado, o comprador é quem deve proceder com a quitação dessa dívida, independentemente de qual seja o seu valor.


Artigo elabora por Larissa Miguel dos Santos – OAB/SP 450646.

Meu marido faleceu, tenho que desocupar a casa?

O viúvo tem direito a permanência no imóvel do casal após o falecimento do companheiro? 

Sim!

Em casos que só existe um bem a ser partilhado, opera-se o direito real de habitação. Em outras palavras, o viúvo não é obrigado a deixar a casa – até mesmo porque não teria pra onde ir e nem outras fontes advindas da sucessão. 

Continue lendo “Meu marido faleceu, tenho que desocupar a casa?”

Os herdeiros não concordam com o inventariante, e agora?

É possível o herdeiro não concordar com o inventariante nomeado pelo Juízo no processo de inventário? 

Primeiramente, o inventariante é um auxiliar da justiça para administrar os bens do falecido e dar andamento ao processo de inventário. Algumas de suas obrigações devem ser exercicidas ex ofício, tal como a contida no art. 618 do CPC/2015, que indica que deve prestar as primeiras e últimas declarações no prazo legal. 

Continue lendo “Os herdeiros não concordam com o inventariante, e agora?”

Qual é o prazo para abrir um inventário?

Existem duas formas de ingressar com um inventário: judicialmente e extrajudicialmente. 

No inventário extrajudicial, é permitido aos herdeiros representados por um advogado efetuar o procedimento em um cartório de notas de determinada região. Essa maneira é muito atrativa pela sua celeridade, uma vez que caminha fora do Poder Judiciário. 

Continue lendo “Qual é o prazo para abrir um inventário?”

Como dividir os bens no momento da separação?

Em caso de separação, verifica-se o regime adotado no casamento. 

A regra geral é o regime de comunhão parcial de bens. Isto é, integraram a partilha somente os bens adquiridos após o início da união formal. 

Sobre o tema, é o que diz o art. 1.640 do Código Civil “Não havendo convenção, ou sendo ela nula ou ineficaz, vigorará, quanto aos bens entre os cônjuges, o regime da comunhão parcial”. 

Continue lendo “Como dividir os bens no momento da separação?”

Principais aspectos da Guarda Compartilhada.

A lição de Silvio Venosa diz com propriedade que A ideia da Guarda Compartilhada é fazer com que pais separados compartilhem da educação, convivência e evolução dos filhos em conjunto. Em essência, essa atribuição reflete o compromisso dos pais de manter dois lares para seus filhos e cooperar de forma conjunta em todas decisões” (Direito Civil. Direito de Família, Vol. 6, 12ª. ed. Editora Atlas, São Paulo, 2012). 

Continue lendo “Principais aspectos da Guarda Compartilhada.”