Dia: 1 de março de 2022

A moradia é um direito fundamental com previsão legal na Constituição Federal de 1988, a qual assegura ainda a dignidade da pessoa humana. Sendo assim, a promoção de uma moradia digna à população é um dos deveres do Estado brasileiro e foi buscando alcançar tal promoção que foi promulgada a lei nº 13.465/2017, responsável por dispor sobre a Regularização Fundiária Rural e Urbana no território nacional.

De acordo com essa lei, a Regularização Fundiária Urbana consiste em uma série de procedimentos jurídicos, ambientais, urbanísticos e sociais responsáveis por incorporar os núcleos urbanos informais à organização territorial e por tornar os ocupantes desses núcleos seus titulares.

Os objetivos dos procedimentos acima citados consistem, no geral, em melhorar a condição de vida dos ocupantes irregulares, promovendo a organização e regularização dos núcleos urbanos informais.

Ademais, buscam também garantir o acesso às moradias dignas à população, especialmente a de baixa renda, que ocupa esses núcleos com a promoção, inclusive, de serviços públicos, como os serviços de saneamento básico, por exemplo.

É preciso evidenciar também que a Regularização Fundiária Urbana divide-se em duas modalidades: a REURB de interesse social e a REURB de interesse específico. A primeira destina-se à regularização aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados, em sua maioria, pela população que é declarada pelo Poder Executivo municipal como baixa renda.

Já a segunda, REURB de interesse específico, destina-se à regularização fundiária dos núcleos urbanos ocupados pela população que não é classificada como sendo pertencente ao grupo de baixa renda.

Embora possuam o mesmo objetivo, o de promover a regularização fundiária urbana e incorporar núcleos informais urbanos ao território urbano, as modalidades acima citadas diferenciam-se em alguns aspectos, por exemplo, no que diz respeito à legitimação fundiária que, de acordo com a legislação, será entregue apenas ao beneficiário da REURB de interesse social que preencha os requisitos da lei.

Outra distinção refere-se à elaboração e o custeio do projeto de regularização e à implantação da infraestrutura essencial que na REURB de interesse social serão de responsabilização do município ou Distrito Federal. Já na REURB de interesse específico, serão de responsabilização dos potenciais beneficiários ou requerentes privados.

Como outra diferença, é possível citar ainda a isenção de custas e emolumentos que o primeiro registro, o que promoverá o direito real do beneficiário, da REURB de interesse social possui.

Vale evidenciar que essas e outras distinções existente entre tais modalidades são fundamentadas no fato de o aparato estatal promover especialmente a proteção da população de baixa renda que, sem o auxílio dele, dificilmente conseguiria desenvolver os procedimentos listados acima.

É preciso estar atento também à limitação temporal dessa regularização que, embora vise promover a titulação aos moradores, estende-se apenas aos núcleos urbanos informais existente até o dia 22 de dezembro de 2016, o que precisa ser comprovado, para que eles gozem do disposto na legislação já citada.

Igualmente, todo esse processo de regularização envolve uma série de fases que constituem um processo administrativo e almejam, ao final, obter a Certidão de Regularização Fundiária, a qual será registrada no cartório competente para o registro de imóveis, de modo a promover a titulação do beneficiário.

Sendo assim, conclui-se que a Regularização Fundiária Urbana visa justamente acabar com as irregularidades dos núcleos urbanos informais e promover a união entre o direito à moradia, à dignidade humana e à garantia função social do Estado e da propriedade, levando-se em consideração critérios judicias, ambientais, sociais e urbanísticos, conforme explicitado.

Artigo elabora por Larissa Miguel dos Santos – OAB/SP 450646.

O distrato imobiliário é regulamentado pela lei nº 13.786/2018 e consiste na rescisão de um contrato de compra e venda que tinha por objeto um imóvel, mas que, por algum motivo, não foi concluído. Tal lei dispõe sobre os casos e condições em que essa rescisão pode ocorrer.

Um dos casos refere-se aos imóveis que foram adquiridos antes mesmo de estarem concluídos e apresentam atraso em sua entrega. Nesse sentido, o legislador decidiu que o incorporador pode atrasar a entrega desse imóvel em até 180 após a data prevista no contrato de compra e venda celebrado, sem sofrer qualquer penalidade.
Entretanto, após o prazo de 180 dias, o comprador que esteja insatisfeito com a demora para entrega do imóvel adquirido pode solicitar a resolução do contrato e terá direito de receber a integralidade do valor já pago pelo bem, além da multa estipulada pelo contrato para esses casos.

Além disso, a legislação ainda traz a possibilidade do distrato do contrato de compra e venda celebrado exclusivamente com o incorporador, ou seja, sem a presença de um agente financiador (um banco, por exemplo). A lei afirma que nesses casos, o adquirente tem direito a receber o valor atualizado monetariamente referente às parcelas já pagas pelo bem ao incorporador.
Outro direito do adquirente corresponde à possibilidade de, dentro de um prazo de 07 dias, ele arrepender-se do contrato de aquisição de imóvel firmado, desde que esse tenha sido celebrado fora da sede do incorporador. Além disso, nesses casos, pessoa ainda tem direito a receber a integralidade do valor já pago, inclusive o valor referente à comissão do corretor, caso exista.

Outra inovação trazida pela lei nº 13.786/2018 diz respeito à obrigatoriedade dos contratos de compra e venda, de cessão ou de promessa de cessão de loteamento possuírem um quadro-resumo que deve explicitar todas as parcelas a serem quitadas pelo adquirente, as condições de pagamento, o valor total a ser pago, as taxas de juros a serem aplicadas, bem como os índices de correção monetária que serão utilizados para atualizar o valor do imóvel.

Esse quadro-resumo é de suma importância para que o adquirente esteja ciente do valor necessário para quitar o imóvel, o que permite que ele analise se as condições estão dentro do seu orçamento e, consequentemente, se conseguirá adquiri-lo.
Outra informação que deve conter nesses quadros refere-se justamente ao distrato. A lei é inequívoca ao afirmar que eles devem expressar claramente as consequências que desse distrato com todas as especificações necessárias (prazos, valores a serem restituídos, penalidades, multas, etc.).

Sendo assim, tornou-se evidente que a legislação citada impõe uma série de condições a serem respeitadas pelo distrato imobiliário, processo responsável por rescindir um contrato de compra e venda de um imóvel.

Evidenciou-se, também, os direitos e deveres do adquirente que deseje realizar o distrato, o que é de suma importância para que essa pessoa esteja atenta aos prazos, ao valor que lhe será ressarcido, às multas que podem ser aplicadas, etc, portanto, uma assessoria jurídica especializada em Direito Imobiliário é fundamental para evitar qualquer empecilho ou confusão que o distrato possa causar.

Artigo elabora por Larissa Miguel dos Santos – OAB/SP 450646.